Points de vue de plusieurs experts d’Henderson Global Investors sur les perspectives pour le marché immobilier au Royaume-Uni, en Europe, en Asie-Pacifique et aux Etats-Unis pour l’année à venir.

Royaume-Uni
Au Royaume-Uni, un désendettement plus agressif par les banques de leur exposition directe à l’immobilier non-commercial devrait avoir lieu au cours de l’année à venir, ce qui viendra se rajouter aux inquiétudes liées aux livraisons par les promoteurs au nombre de valeurs mises sur le marché et aux décotes de valorisation.
Les risques de ralentissement étant toujours prépondérants à court terme, le volume de transactions immobilières devrait rester mitigé, les investisseurs choisissant de retarder l’acquisition ou la vente d’actifs jusqu’à ce que l’on y voit un peu plus clair sur les marchés financiers.
Les transactions effectuées en dehors du marché ou l’apparition sur le marché de portefeuilles immobiliers en détresse tendent de plus en plus à suggérer que les rendements devraient encore se ralentir pour s’aligner avec le marché.
Enfin, élément plus positif, la disponibilité de fonds propres pour l’achat d’actifs prime est toujours suffisante, en particulier du côté des principaux investisseurs institutionnels et des fonds souverains qui continuent de chercher des acquisitions.

L’équipe garde une surpondération sur les bureaux du Centre de Londres, sur les centres commerciaux et les supermarchés, et maintient une sous-pondération voire une exposition faible aux rues commerçantes régionales, aux commerces secondaires et aux marchés de bureaux provinciaux volumineux menacés par le déclin de la demande suite aux mesures d’austérité prises par le gouvernement.
En ce qui concerne l’exposition indirecte, l’équipe de recherche prévoit que les investisseurs seront de plus en plus attirés par les fonds de dettes qui verront le jour pour combler le vide laissé par les prêteurs traditionnels, alors que les opportunités du secteur alternatif, attractives sur le long-terme, pourraient devenir de plus en plus en vue auprès des investisseurs guidés par le passif.

Commentaire de Mike Keogh, Analyste senior de l’économie et des investissements chez Henderson « Dans cette période d’incertitude, nous gardons constamment à l’esprit l’expression « rester calme et continuer d’agir » alors que les opportunités d’investissement se développent. Les gérants de fonds expérimentés ont toujours la possibilité d’améliorer leurs flux de trésorerie et d’ajouter de la valeur sans progresser le long de la courbe de risque, même si la reprise générale du marché n’est pas encore pour demain. »

Europe
Le rapport européen évalue les prévisions pour les principaux pays européens et les pays périphériques, faisant la distinction entre un scénario principal de faiblesse de la croissance/récession et un scénario de crise bancaire avec défaut et/ou récession profonde.
La recherche immobilière effectuée par Henderson prévoit qu’il existe 80% de chance que l’on se retrouve dans une situation de croissance faible dans les principaux pays/ faible récession dans les pays périphériques et 20% de chance que l’on se retrouve face à un scénario de récession plus forte dans laquelle les rendements prime des pays périphériques restent structurellement plus élevés.

Commentaire de Stefan Wundrak, Directeur de la Recherche pour le département Immobilier d’Henderson « Les principales stratégies d’acquisition dans un tel climat d’incertitude se doivent d’être suffisamment flexibles pour intégrer tout changement au niveau de l’équilibre des risques. Les investisseurs devraient accepter des rendements plus faibles de la part des marchés considérés comme ‘sûrs’ et les rendements prime pourraient encore baisser. Afin d’avoir accès à des actifs délivrant des rendements relativement supérieurs, les investisseurs préféreront peut-être s’orienter vers des pays situés en zone périphérique qui pourraient selon eux mieux être à même de survivre à une éventuelle restructuration de la zone euro. Par conséquent, il est possible que l’Italie et l’Espagne restent le principal centre d’intérêt au détriment du Portugal et de la Grèce. »

Analyse d’Andy Schofield, Directeur de la Recherche pour le département Immobilier d’Henderson « Il pourrait s’avérer bénéfique d’investir dans des commerces défensifs plutôt que dans des marchés de bureaux volatils et de viser des volumes dont la taille est à la portée des investisseurs nationaux, notamment les particuliers ou les family offices qui adoptent une vue à long-terme sur l’immobilier. Ces investisseurs pourront limiter l’impact de toute correction négative des prix. Au vu de ces mises en garde, une répartition 80/20 de pays principaux/périphériques semble la plus adaptée à l’heure actuelle. Les deux prochaines années devraient être relativement agitées et nous vous recommandons de bien attacher vos ceintures ».

Etats-Unis
Pour ce qui concerne l’autre côté de l’Atlantique, le rapport indique qu’avec les élections présidentielles américaines programmées dans moins d’un an, nombreux sont ceux qui se demandent si de quelconques progrès matériels verront le jour lorsque la question du déficit national sera abordée.
Les défis, que ce soit au niveau national ou à l’étranger, continuent de venir assombrir les perspectives économiques pour les Etats-Unis dans le contexte actuel relativement pessimiste.
Par conséquent, l’incertitude du marché devrait affecter la progression des prix immobiliers et ralentir la reprise du secteur.

Sur les quatre types d’actifs immobiliers, Henderson est convaincu que le secteur des appartements est le mieux placé. Les fondamentaux indiquent que le taux de formation des ménages devrait progresser fortement, alors que l’offre de logements devrait rester limitée.
Selon les estimations, moins de 600,000 nouveaux logements privés ont été réalisés en 2011. Il s’agit du plus bas chiffre depuis le lancement des données en 1968 ; la moyenne annuelle entre 1968 et 2010 était d’environ 1.5 million.
Même au vu des sombres perspectives économiques, les propriétaires d’appartements devraient disposer d’un pouvoir de fixation des prix relativement important au cours des prochaines années.

Commentaire d’Edward Pierzak, Responsable de la stratégie d’investissement, Immobilier, Amérique du nord chez Henderson « En ce qui concerne les thèmes d’investissement, c’est la qualité qui prime. Les investisseurs devraient continuer de se concentrer sur les principaux marchés et les zones d’aménagement, mais devraient étendre leurs objectifs au-delà des marchés de premier niveau. Les appartements offrent un ensemble de stratégies d’investissement viables y compris des investissements en appartements financés par des obligations, réhabilitations/repositionnements et même des développements. C’est le cas pour les logements étudiants et les bâtiments de bureaux pour le secteur médical. La hausse des inscriptions universitaires et les difficultés budgétaires nationales présentent une opportunité pour les individus souhaitant investir dans des logements étudiants situés dans des universités et collèges publics. Le vieillissement de la population américaine et l’augmentation correspondante des dépenses médicales sont de bons augures pour le secteur des bureaux destinés aux professions médicales. »

Asie-Pacifique
Pendant ce temps, l’Asie semble bien se comporter face à la situation économique mondiale. Au cours des 12 derniers mois, les économies asiatiques (hors Japon) ont fait preuve d’une résilience constante avec une croissance du PIB de 6.6% en 2010 et les prévisions pour 2011 sont de 4.6%.
Le rapport souligne que le principal défi auquel seront confrontés les gouvernements en 2012 sera l’exercice quelque peu délicat qui consiste à stimuler la demande intérieure et les activités d’investissement tout en maîtrisant les pressions inflationnistes afin d’éviter la stagflation des économies locales. Le rapport prévoit qu’il sera essentiel, pour que le secteur immobilier en Asie réalise une bonne performance en 2012, d’avoir une stratégie d’investissement opportune et basée sur la rotation sectorielle.

Commentaire de Peter Lee, Gérant Associé pour le département Immobilier d’Henderson en Asie « En 2012, les activités d’investissement devraient être stimulées par le capital institutionnel des pays occidentaux et des pays asiatiques qui recherchent des investissements sûrs face à une volatilité mondiale en pleine croissance. Pour ce qui est des transactions régionales transfrontalières, les risques spécifiques au marché et les risques politiques viennent s’ajouter à la difficulté de trouver le moment opportun pour investir. L’évaluation par les investisseurs, fortement intéressés par les principaux actifs des marchés développés tels que l’Australie et le Japon, et par les opportunités sectorielles, a un impact sur les développements résidentiels des marchés émergents tels que la Chine et l’Inde. Pour ce qui est de la performance, il se peut que le climat d’incertitude économique mondiale actuel pousse les investisseurs à ajuster leurs attentes de rendements»

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