Alors que les volumes d’émission de dette et d’actions diminuent sur les grands marchés mondiaux, les investisseurs disposant de liquidités seront les principaux bénéficiaires en 2012 d’après LaSalle Investment Management (« LaSalle »), qui publie aujourd’hui sa 18ème édition de Investment Strategy Annual 2012, une étude complète des marchés immobiliers internationaux et de leurs perspectives sur les 12 prochains mois.

L’équipe stratégie de LaSalle estime que les investisseurs en immobilier seront confrontés à des choix difficiles en 2012, alors même que l’aversion au risque sera presque aussi élevée qu’au début de l’année 2009. Les marchés de fonds propres et de dette connaitront une pénurie qui entrainera des opportunités de financement limitées ». De plus, la fragile reprise économique du G-7 affaiblira les fondamentaux, au moment même où un montant record de dette immobilière arrive à expiration aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en France, en Allemagne et au Japon. Dans ce contexte, LaSalle prévoit l’émergence de deux classes distinctes d’immobilier : les propriétés dotées de bons contrats de location, bien situées sur les meilleurs marchés et qui auront toujours accès au capital, et les autres, pour lesquelles la liquidité se sera raréfiée.

Le rapport Investment Strategy Annual 2012 de LaSalle met en garde les investisseurs en immobilier de ne pas tomber dans la catégorie des propriétaires asphyxiés par la pénurie de dette et de fonds propres qui menace. Ils devraient aussi tirer profit des opportunités qui se présenteront alors que le désendettement s’accélèrera en 2012. Ces opportunités devraient s’accumuler dans les économies où les taux de croissance seront les plus touchés par les conditions macroéconomiques actuelles et futures.

En 2012, tirer son épingle du jeu dans le monde de l’immobilier de premier ordre demeurera difficile.
La réussite des stratégies d’investissement principal dépend de l’analyse méticuleuse de quatre facteurs clés :
- La qualité de l’immobilier en lui-même, relativement à son marché
- La santé et la vigueur générales du marché de location où l’actif est en concurrence
- La qualité de crédit des flux de revenus sous-jacents de l’actif
- Le niveau auquel les marchés de capitaux devraient valoriser ces flux de revenus à l’avenir

Le malaise économique de la zone euro, qui est entré dans une nouvelle phase en 2011, affectera fortement l’Europe
La volatilité qui en résulte persistera une grande partie de l’année 2012. Ceci occasionnera des difficultés majeures pour les investisseurs en immobilier même s’il y aura pour l’argent frais des opportunités d’investissement à contre-courant sur certains marchés. Les investisseurs doivent se préparer à l’évolution des exigences des locataires, des tendances de consommation, des modèles d’entreprise et de l’environnement réglementaire.

Les meilleures opportunités d’investissement immobilier en Europe comprendront :
Exploitation du désendettement : Les pressions exercées sur le système bancaire européen et le désendettement qui en découle représenteront sans doute l’opportunité la plus intéressante pour les investisseurs en 2012, notamment dans l’apport de financement mezzanine en Allemagne et au
Royaume-Uni, où les prêts qui arrivent à échéance doivent être refinancés, et dans le financement d’acquisitions. Hormis ces marchés, la France et l’Italie ont des législations plus favorables aux débiteurs, et sont donc moins attractifs. En Espagne, les opportunités devraient de situer exclusivement sur les acquisitions de prêts en souffrance.

La distribution comme stratégie défensive : La distribution est conseillée comme stratégie défensive, en ciblant soit les grands centres commerciaux soit les magasins de proximité ou de discount bien situés. Les baux de longue durée et l’indexation, souvent accessibles par le biais de l’investissement dans les infrastructures ou les équipements de communication, pourraient aussi présenter un intérêt. Là où la concurrence des capitaux est faible, les rendements élevés des équipements d’entrepôt sur des emplacements stratégiques en France et en Allemagne pourraient aussi être séduisants. Les bonnes opportunités ajustées au risque seront plus difficiles à trouver dans l’immobilier de bureau et devront se concentrer surtout sur nouveaux nœuds logistiques (comme par exemple Crossrail à Londres) ou sur certaines sections du marché où l’offre est insuffisante.

Colmater les besoins en capitaux et exploiter les contraintes de l’offre : Les opportunités d’investissement à contre-courant devront se situer sur le colmatage des besoins en capitaux engendrés par le retrait des prêteurs. Les travaux de rénovation là où la modernisation s’impose et bénéficie du soutien des occupants, ou encore la création d’espaces haut de gamme à la périphérie des emplacements de premier ordre où les prix affichent toujours une décote pourront par exemple être envisagés. Une offre d’espaces nouveaux ou rénovés à Paris, Stockholm et Munich pourra aussi bénéficier aux investisseurs.

Réparer l’immobilier « endommagé » : Il existe des occasions de redynamiser des actifs immobiliers fondamentalement solides et bien situés mais négligés (notamment dans la distribution en Allemagne, en Suède et au Royaume-Uni) et qui bénéficieraient d’une meilleure gestion que celle de leurs propriétaires actuels.

Logements étudiants : Plus d’un tiers des étudiants universitaires européens vivent dans des logements loués à des propriétaires privés. La location de logements étudiants dans certaines villes bien choisies peut offrir une source de revenus solide, et souvent indexée.

Attendre les actifs secondaires et de la périphérie : Bien que les prix de la périphérie européenne aient entamé leur correction, il faudra du temps pour obtenir une meilleure visibilité sur l’avenir de l’Espagne et de l’Italie. Alors que les banques s’apprêtent à élaguer leurs portefeuilles de prêts, les actifs secondaires situés sur les marchés de premier ordre deviendront attractifs, à un certain prix. Les meilleures opportunités seront celles qui présenteront des lacunes dues à une mauvaise gestion, à condition qu’elles soient reflétées dans le prix.

Stratégies de croissance : Les investisseurs en quête de croissance devront s’éloigner du cœur de l’Europe. La Pologne reste le marché le plus solide d’Europe centrale. On s’orientera sur l’immobilier de bureaux à Varsovie et sur les principaux centres commerciaux situés dans les nombreuses villes dynamiques du pays. Ailleurs, la forte croissance démographique et économique de la Turquie contribue à l’essor d’un secteur de la distribution qui arrive rapidement à maturité.

Pour LaSalle, le risque le plus important pour l’investissement immobilier en Europe serait que la crise de l’euro se prolonge au point où sa résolution paraîtrait si improbable que les forces du marché entraîneraient la zone euro vers une dissolution partielle, voire complète. Par conséquent, il faudra mettre l’accent sur les fondamentaux : toute nouvelle acquisition devra pouvoir continuer d’attirer un éventail d’occupants, y compris en cas de détresse économique.

Alistair Seaton, Responsable Stratégie Europe chez LaSalle Investment Management « Les meilleures opportunités de la zone euro en 2012 seront celles qui consisteront à tirer parti des situations de détresse, à offrir des espaces qui répondront aux nouveaux besoins des occupants, ou à combiner les deux.
Si le contexte économique produit peu de pression haussière pour les loyers, ceux-ci resteront néanmoins soutenus par le faible niveau de l’offre dans certaines régions. La capacité des actifs à générer des revenus de façon soutenue sera cruciale pour les investisseurs de portefeuille Core. »

Source : Rapport Investment Strategy Annual 2012 publié par LaSalle Investment Management